2017.08.05

西五反田・地面師詐欺事件ーー「積水ハウス」はなぜ騙されたのか

 大手住宅メーカー「積水ハウス」(1928。東証1部。大阪市北区)は8月2日、同社HPで、東京都内の不動産を分譲マンション用地として購入しようと63億円支払ったにも拘わらず、所有者側の提出した書類のなかに真正でないものが含まれていたことから所有権移転の登記申請を却下されたとIRした。
 この物件は、JR「五反田駅」から徒歩3分ほどの西五反田2丁目の約600坪の土地。現在、閉鎖された旅館建物と駐車場になっている。
 ともかく、積水自らが地面師詐欺事件に会ったことを認めたわけだ。
 本紙はこの間、いくつかの地面師詐欺事件を報じているが大手マスコミはほとんど関心を示さなかった。それが今回大きく報じているのは、被害者が一部上場企業であり、また被害額が大きい故だろう。
 それにしても、なぜ、積水ハウスともあろう不動産取引のプロが騙されてしまったのだろうか。
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2017.07.29

新橋地上げ巡るトラブル。反社の影もーー「NTT都市開発」原告、手付金返還等請求訴訟の詳報

 JR新橋駅に近い環状2号線(マッカーサー通り)に面した一画(冒頭写真)の地上げを巡るトラブルで、地上げを依頼した「NTT都市開発」(3231。東証1部)が今年3月末、依頼先の「京栄商事」(東京都港区)に対し、手付け金12億円の返還と違約金の支払いを求め提訴(その代わりに、地上げ地の所有権を京栄商事に戻す)。現在、訴訟中だ。
 提訴の事実だけは今年6月3日に本紙で報じているが、その後、その詳報がわかった。また、このトラブルの背後には反社に関する疑惑など注目すべき情報も入って来たので報じる。
 なお、この地上げを巡っては、その対象地の一部所有者だった高橋礼子さん(享年59歳)が昨年10月、自宅敷地内で遺体で発見されている。高橋さんは土地を売らないと公言していて、一時失踪するなど不自然な点もあり、何者かが勝手に所有権を移し虚偽登記した可能性もあることは本紙でも既報の通り。
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2017.06.22

「東急不動産HD」、「サンヨーホームズ」株主総会で責任追及? ある大型物件取得巡り

「東急不動産ホールディングス」(3289。東証1部。東京都港区)、「サンヨーホームズ」(1420。東証1部。大阪市西区)共、一番集中する6月29日の前日に定時株主総会を開催するが、そこで責任を追及される可能性がある共同案件がある。
 概略を述べると、両社は共同でマンション建設などの開発が予想される大型物件を約2年前に購入した(冒頭写真)。
 だが、この購入価格は最大容積率300%を想定しなければ元が取れないものだった。ところが、現実には道路に面した一部土地を買収できなかったがために容積率は200%止まり。そのため、すでに両社はこの土地を損切りで売りに出している。
 こんな失敗に至ったのは、この物件購入は両社の一部役員が秘密裏に甘い見立てで独断で行ったためで、会社及び株主に対する背任行為ではないかというのだ。
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2017.06.03

新橋地上げ絡み変死事件最新事情ーー死因は餓死!? 訴訟提起も

 本紙がいち早く報じた、東京は新橋駅前に近いマッカーサ通りに面した一画の地上げ対象地の高橋礼子さん(失踪時59歳)所有分が、地面師が介入した本人に成りすました違法な方法で所有権が移転したと見られる件、彼女はその間、失踪していたのだが、その後の昨年10月、地上げ対象地からわずか100メートルほどの自宅敷地内の建物と建物の間で白骨化して見つかったのはご存じの通りーーあれから早くも半年以上が経過している。その最新事情をお伝えする。
 まず、白骨化した遺体で見つかって早々、遺体に何ら傷跡がないなどとして、「事件性はない」との警察見解が報じられたが、だからといって地面師が勝手に所有権移転するなどの事件性がないとは、むろんならない。
 それどころか、ここに来て、本紙は重要な関係者からこんな情報を得ている。
「高橋さんはやはり地上げ関係で拉致されていた。そして、その間に所有権移転された。その後、彼女は隙を見て逃げだした。それが昨年3月のこと。本当なら即、警察に訴えるべきところだが、彼女は重いアル中状態で正常は判断、意思表示ができなかった。
 わずか数週間で彼女は再び姿を消すが、それはまた拉致されることを恐れ、本能的に自宅敷地の隙間で生活を。で、餓死してしまった可能性があります」
 それが変死の真相だとしたら、拉致をされていたわけだし、遺体に傷がない=「事件性がない」とはならないだろう。
 一方、問題の地上げ対象地のエンドユーザーは既報のように、「NTT都市開発」(3231。東証1部)だが、同社を巡ってもこんな注目すべき動きが起きているという。
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2017.02.18

反社の影もーー認知症老女から11億円ビルを格安で手に入れた元上場企業地上げ子会社

 東京都港区六本木7丁目ーー東京ミッドタウンと外苑東通りを挟んで真向かいの一画に立つ6階建てビル一帯は、現在、元上場企業の地上げ子会社だったK社が地上げ中だ。
 6階建てビルの建物・土地の所有権はすでに15年2月にK社が購入。ところが、未だその一部を元の所有者が占拠していることから、現在も東京地裁において建物明渡訴訟が行われている。
 K社の前に、同ビルの地上げを担当していたのは下請け地上げ会社F社。そのF社は11年4月28日、このビル建物と土地(約70坪)の3割近くを所有するM氏の妻と息子からその権利を計2億円で購入。その結果、他の所有者も追随となり、K社は完全に同ビル乗っ取りを終えた。
 そのK社のF社からの購入価格は11億5000万円。
 したがって、F社は相当大儲けしたことになる。
 もっとも、K社にしてもこの一帯の地上げを完了すれば、エンドユーザーに高値で売れるから、11億5000万円も支払っただろう。
 それにしても、なぜ明渡訴訟なのか?
 このビル建物と土地はM一族が代々所有していた。
 M氏はあの有名焼肉チェーン店「叙々苑」の1号店を経営。それも、このビル1階でやっていたという。また、M氏の息子は区議会議員(現在、落選中)と、M一族は地元ではかなり知られた存在だった。
 一方、同ビルは都心の一等地に立つことから銀行から借り入れがあったもののそれでも十分な収入を得ていた。また、M氏の妻は夫亡き後も同ビル6階に住んでいた。F社への売却に署名・捺印したとされるのは11年4月だが、この時、すでに87歳。ここを“終の
住処”とするつもりだったはずだが……(実際、その後も賃借契約で住み続け14年1月死去)。
 ところが、元区議会議員の息子は落選後も仕事をせず、再起を期して地元のあいさつ回りをしていた。そして、かなりの借金があったとされる。
 そこでF社側が接近、息子と組み、認知症だったM氏の妻を騙し、格安値段で売却させた疑惑が出ている。明渡訴訟では、それが大きな争点となっているのだ。
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2016.12.23

猫ひろしのスポンサー「プライムエージェント」グループ、住所や社名を変更

 未上場ながら、先のリオデジャネイロ五輪マラソンにカンボジア代表として出場したお笑い芸人・猫ひろしのスポンサーとしてかなりの知名度を誇り、業績急進のなか、本紙既報のように、元従業員、さらには顧客にも提訴された投資用マンション販売会社「プライムエージェント」(東京都新宿区。上村友弥代表。小林傑オーナー)ーーそのグループ会社も含め商号、住所変更を行っていたことがわかったので三度報じる。
 いまもHPを覗く限り、ホールドカンパニー「プライムホールディングス」、提訴された「プライムエージェント」もそのままだが、実はこの11月1日、プライムホールディングスは「ARIGATOUホールディングス」という人を食ったような社名に、プライムエージェントも11月2日に「アセットイノベーションに代わっている。さらに関連会社「プライムエステート」も11月3日に「プロパティマネジメント」へといった具合。
 一方、住所の方もプライムホールディングスは今年6月1日、東京都新宿区から沖縄県那覇市に移転させたと思ったら7月21日、再び東京都新宿区の別の場所に戻していた。
 提訴されているプライムエージェントの方の住所は東京都新宿区のままなので、訴訟引き延ばしの意味はない。では、こうしたグループ会社も含めた社名、住所変更はいったい何が目的なのか!?
 外から見る限り、こうした変更は不可解としか思えない。このまま業績も一気に落ち込んで来るのか?
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2016.11.09

民事訴訟で浮上した某上場企業社長の横領疑惑

 今年4月、東京地裁にある損害賠償請求事件が提訴された。
 原告の2人は某上場企業の子会社社長(某上場企業元専務)、子会社取締役(某上場企業元執行役員)だったところ、今年4月、2人とも解任された。
 しかし、その解任は不当なものだとして、親会社である某上場企業と代表取締役社長、その子会社に対し、不当な解任による被った不利益、慰謝料など総額7440万円を支払えというもの。
 これだけみれば、よくある民事訴訟に過ぎないと思われるかも知れない。
 注目されるのは9月に入り、原告が第2準備書面を提出。
 その準備書面の冒頭にはこう記されている。
「本件解任理由は、○○(某上場企業代表取締役社長)が、被告会社とは無関係な案件で、不動産を無断で第三者に売却された被害者より
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2016.10.20

最悪の展開にーー本紙指摘の新橋地上げ関連失踪女性、遺体で見つかる

 本紙が今年6月30日の第1報以降、東京・新橋駅近くの地上げトラブルに巻き込まれた可能性もあると3度報じていた失踪女性(高橋礼子さん。59歳)と見られる遺体が見つかった。
 大手マスコミ既報道によれば、昨10月19日、午前11時半ごろ、警視庁捜査員が、女性の自宅敷地内の建物と建物の間の約45センチの隙間から見つけたという。知人から今年3月末に捜索願いが出されていた。
 遺体は死後、数カ月経っており、一部が白骨化していたというが、疑惑の地上げに関連していたある不動産ブローカーは、やはり事件に巻き込まれて殺された可能性が高いと見る。
「数カ月前といったら、カンカン照りの夏場も経ている。
 ここは住宅密集地ですよ。
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2016.09.26

猫ひろしのスポンサー「プライムエージェント」、投資物件購入者が提訴

 未上場ながら、先のリオデジャネイロ五輪マラソンにカンボジア代表として出場したお笑い芸人・猫ひろし(五輪成績は2時間45分55秒。完走140人中139位)のスポンサーとしてかなりの知名度を誇り、業績急進のなか、元従業員にパワハラで集団提訴された投資用マンション販売「プライムエージェント」(東京都新宿区。上村友弥代表。小林傑オーナー)ーー本紙では8月19日、顧客ともトラブルも続出しており、提訴準備中のケースもあると報じたが、同記事通り、この9月、東京地裁に提訴されたので追加報道する。
 訴状によれば、プライムエージェント(被告)は「年金代わりになる」「損をすることはない」などの甘言を用いて勧誘したとして、購入者(原告)は詐欺的かつ消費者契約法4条に違反すると批判。また、マンションオーナーに黙って勝手に行った物件修繕の費用を賃料から相殺する被告の営業スタイルについて、次のように指摘している。
〈管理業務を受注したことを奇貨として、明細の不明な費用項目を用いて顧客への賃料支払を免れようとしたり、架空または過剰な修繕費を要求して顧客に損害・損失を与えるという悪徳営業〉。
 損害賠償請求額は戦略上、とりあえず修繕費用だけなので約160万円。
 関係者によると、50代会社員である原告はプライムエージェントからの賃料収入が途絶えたことにより、固定資産税、銀行への返済、月々の生活費の支払いができなくなり、「もうどうしたらいいのかわからない」と嘆いているという。いわば「詰んだ」状況に陥ったわけだ。
 ところで、プライムエージェントは集団訴訟の報道を受け、同社HP上で原告のうち2人の元役員について〈社内外で反社会的勢力の繋がりを示唆〉〈辞任後(在任中も)弊社や弊社従業員、弊社顧客に対し身体の入れ墨を見せるなどして脅迫や顧客の引き抜き行為などを行っていた〉と批判している。しかし裏を返せば、そういう“危ない人間”が役員を務めるような会社であることを自ら告白したわけで、語るに落ちるとはこういうことでは。
 アベノミクスで投資熱を煽られた資産を持たないサラリーマンやOLが、投資用マンションに手を出すのは最近、よく聞かれる傾向だが、悪徳業者の餌食になれば莫大な借金だけを背負わされ、生活は破壊される。したがって、悪徳業者に対しては、きちんと取り締まっていただきたいものだ。
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2016.08.19

猫ひろしスポンサーーー「プライムエージェント」、顧客とのトラブル続出。賃料不払い、訴訟へ

 去る6月30日、業績の悪い社員に腹筋100回を強要、全従業員向けのグループLINEで罵倒するなどのパワハラ、賃金未払いで元従業員9人から集団訴訟を受けた投資用マンション販売の「プライムエージェント」(東京都新宿区)ーー同社はホールドカンパニー「プライムホールディングス」(同。小林傑CEO)の中核企業で、いま、開催中のリオデジャネイロ五輪マラソンにカンボジア代表として出場するお笑い芸人・猫ひろし(38)のスポンサーとして知られる。
 小林CEOは「怖いと思われている不動産業界のイメージアップ」を図るためにPR会社とコラボもするなど目立っているが、実態は業界イメージを具現化した“強面不動産屋”であったということか。
 同社は投資用マンション物件の販売で急成長し、企業信用調査会社データによれば08年創業ながら、昨年10月期ですでに売上高40億円、今期は60億円を目指す。だがその裏で、複数の顧客と深刻なとラブルを起こしていたことも分かった。
 同社から投資用マンションを購入した会社員のAさんは言う。
「年金や税金対策になると言われ、スルガ銀行やSBJ銀行からの借り入れで4物件を総額約3億で購入しました。当初は家賃が振り込まれていて、利息を若干上回る収入となっていたんですが、昨年に突如、プライムエージェントから数百万の『修繕費』を支払うよう求められました。しかし、所有者である私に事前に一切断りはありませんでしたし、明細も出さない。しまいには今年の3月から家賃の振り込みが途絶え、利息の支払いができずに私はもう破産寸前です」
 Aさんの話によれば、自分が購入した物件に誰が住んでいるのかさえ同社は開示しないのだという。現在、訴訟準備中とのことだ。
 また、プライムエージェントから4つの物件を購入したBさんはこう明かす。
「『税金対策のために不動産投資をしませんか?』と言われ、全額スルガ銀行などからの借り入れで物件を買いましたが、その際の融資申請はプライムエージェントの社員が『申告書の作成もうちでやります』とお願いして来ました。ところが、後で見ると聞いたこともない会社で私が給料をもらっていることになっていたんです。私は自治体に勤めているので、国家公務員法で副業は禁じられています。同社が融資を通すために、収入を過大にする目的でねつ造したとしか考えられません」
 収入を過大にした申告書を用いて銀行から融資を受けたら詐欺罪にも該当し得るし、この場合、融資を受けたBさん本人が不法行為者となる恐れもあるから厄介だ。
 プライムエージェントは冒頭の元従業員に集団提訴された件については、パワハラ、賃金未払いなどの事実はないと同社HP(7月2日付)で反論しているが、今回の顧客の証言にはどう弁明するのか!?
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