2018.10.17

注目!--「積水ハウス」地面師事件と本紙追及「新橋地上げ(変死)」事件との接点

 本紙は昨年まで、「新橋地上げ(変死)」事件を精力的に追及していた。
 あの後藤忠政元後藤組組長の関与も見られるからだ。
 そうしたなか、昨年8月、大手住宅メーカー「積水ハウス」(1928。東証1部。大阪市北区)が東京・西五反田の土地取引を巡って約55億円騙し取られた事件が浮上。
 そして昨10月16日、警視庁捜査2課は偽造有印私文書行使などの容疑で地面師グループ8名を逮捕したわけだが、この間、本紙ではこの地面師詐欺事件と、本紙追及の新橋地上げ(変死)事件とは接点があると報じていた。
 そして、今回の逮捕で、それは間違いことがハッキリした。
 というのも、今回逮捕した8名のなかには主犯格と見られる佐藤隆容疑者もいるが、彼は新橋地上げをやっていた「京栄商事」(東京都港区)の代表に就いていた人物だからだ。
 すでに逮捕状を取っている同じく主犯格と見られるカミンスカス(旧姓・小山)操容疑者(海外に出国)は、旧後藤組関係者と来ている(この記事中のK氏=小山容疑者)。
  振り返れば、高橋礼子さんが変死したのは新橋の地上げ絡みとも見られている。新橋の方は地面師事件ではないものの、不動産絡みであることは共通。したがって、不動産に絡む共通の事件屋が介入していたとしてもおかしくない。
 実際、前出・京栄商事の関係者は、今回の西五反田の物件購入話が持ち込まれたことがあったという。
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2018.10.13

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビ、いよいよ窮地か

 本紙は今年4月4日の記事を手始めに、収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)並びに同社創業者で元社長、筆頭株主である秋元竜弥氏(冒頭右写真)、それに椎塚裕一社長(冒頭左写真)の抱える問題、疑惑などにつきこの間、6度に渡り具体的に取り上げて来た。
 そうしたなか、9月25日、10月1日と同社人事に関して大きな動きがあった。
 10月25日開催予定の定時株主総会の承認を得て正式に決定されるとはいえ、まず9月25日に4人の新任取締役候補者が、続いて10月1日には椎塚社長が代表権を持たない取締役COOに退くなどのIRが出されたからだ。
 なぜ、本紙がこの人事異動をこれまで同社を実質、引っ張って来た秋元・椎塚コンビがいよいよ窮地と見るかについては後述する。
 その前に、この2つの人事異動の間、9月27日に出された子会社の信託受益権の売却について出されたIRも注目したい。
 この子会社とは「合同会社TSM147」を指す。
 本紙は4月4日の第一弾記事で、アルデプロが推定約120億円で購入した東京・銀座は中央通りに面した物件が予定通り転売できず、借金が雪だるま式に増えて行くと見られると指摘していた。これはこのTSM147のこと。
 9月27日のこのIRでは、売却先との守秘義務契約により売却価格は公表を控えるとしていたが、10月5日に出た「日経不動産マーケット情報」によればアルデプロの購入価格を若干下回るようだ。
ということは、この間の新たなSPCの組成、借り入れの借り換えなどのコストなどを考えると実に40億円ほどの売却損をアルデプロは出した(損切り)と見られる。
 まさに本紙の指摘は正しかったことが証明されたわけだ。
 また、本紙は9月9日の記事で、「レオパレス21」の全国418物件を購入したものの、その一部物件を「如月マネジメント」というダミー会社に売ったことにするなどの粉飾疑惑を指摘していたが、さる事情通はこう証言する。.
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2018.09.26

<連載>宝田陽平の兜町アンダーワールド(694)「『かぼちゃの馬車』が足立区に集中した理由」

 先の連休に、本紙本編でも「スルガ銀行」との絡みなどで何度も取り上げているシェアハウス「かぼちゃの馬車」が東京都足立区に集中していると報じられた。
都内では低所得者が多いとされる足立区に集中するのは理にかなっているが、そこにはさらに深い意図があったと推測する。
ところで、「収益不動産価格」は一般的に「積算価格」と「収益価格」他あるが、簡単に説明すると、「積算価格」=土地の価格+建物の価格。「収益価格」=年間賃料÷利回りである。
一般的に積算価格>収益価格だが、かぼちゃの馬車の場合は収益価格>積算価格で、その差がかなり大きい。
無理して収益が得られるようにしたためだ。当然、入居者にとっては割高となり入居率は下がる。
かぼちゃの馬車の物件は一般的にワンルームわずか7平方メートルしかない。
バブル期にも節税対策でワンルームマンションがブームになった時代があったが、かなり狭く今では評判悪いが、それでも最低15平方メートルはあった。かぼちゃの馬車はその半分以下でしかない。
トイレ、シャワー、キッチンは共同だが、鉄筋のワンルームマンションと比較してもかなりグレードは落ちる。家賃は足立区六町の物件で賃料1万3500円と一瞬激安だが、管理費が別途2万円となっている。要はオーナーには最大でも1万3500円しか入らないということだ。入居者側からみれば家賃3万3500円ということになる。
ここまで長々と話して来たが、なぜ足立区なのか?
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2018.05.19

業績悪化で苦肉の策かーー「アルデプロ」、銀座ビル買収話巡る違約金訴訟で浮上した驚愕手口

 収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)の業績が良くない。
 17年7月期は売上高約77億円と、前期(約257億円)比の実に4分の1ほど。結果、経常利益は赤字に。不動産在庫は17年10月末で350億円と前期比36%増。本紙では4月4日、東京都中央区銀座は中央通り沿いに仕入れた物件が売れず、わずか1年半ほどでコストが約30億円も増加、150億円以上で売らないと赤字になる大型物件を抱えていることをレポートしてもいる。
 今回、お伝えする銀座ビル買収話巡る違約金訴訟の物件は、同じ銀座でも並木通りに面したビルで別物(冒頭写真の左端ビル)。アルデプロのHPでは昨年9月4日、提訴されたと報じている。現在、係争中だ。
 本紙がこの訴訟に注目するのは、あくまで相手方(原告)の言い分ながら、違約金を支払わなくても済むように驚愕の手口を用いていると主張しているからだ。
 周知のように、通常はビルを買収する契約を結びながら、約束の期日までに資金を用意できず話が流れれば売買契約額の20%相当の違約金が発生する。このビルの場合、85億円の契約だったとして、原告は17億円を要求している。
 その手口を紹介する前に、アルデプロが相当厳しい状況に置かれている根拠をさらに示そう。
 5月14日、アルデプロは第三者割当増資の払い込みが無事完了した。
 これはDESによるもので、結果、アルデプロの創業者で元社長、そして筆頭株主(35・71%)である秋元竜弥氏(上写真)が代表の「ドラゴンパワー」に対するアルデプロの債務は78億円から38億4000万円に圧縮された。
 事情通氏が解説する。
「そもそも、秋元の個人資産会社であるドラゴンパワーはアルデプロに対し社債(約48億円)と貸金(約30億円)で計約78億円の債権があった。しかし、アルデプロは不動産物件は売れない、売れても利益がほとんど出ない状況で、ドラゴンに返済はむろん金利支払いも厳しい状況。そこで今回約40億円分のDESをやって上げた。
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2018.04.10

「かぼちゃの馬車」破たんーー「スルガ銀行」と“黒幕”の関与に注目

 大手マスコミ既報のように、首都圏で女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開する不動産会社「スマートデイズ」(東京都中央区)は4月9日、民事再生法の適用を東京地裁に申請し受理されたと発表した。(冒頭写真=ベッキー出演の同社CM)
 負債総額は債権者911名(内、シェアハウスのオーナー675名)に対し、約60億円とのこと。
 この負債規模だけ見れば、それほど注目に値しないかも知れない。
 しかし、このスマートデイズ、シェアハウスの不動産投資を一般人(主に30から50代の会社員)に持ちかけ、銀行を繋いで1軒当たり1億円超の不動産、建設費を融資させ、その物件を一括借り上げ、家賃保証する「サブリース」と呼ばれる業者だった。
 そもそも、このサブリースという方式、不動産投資家は儲からないといわれる上、スマートデイズの場合、投資家の年収を誤魔化して銀行に繋いだり、空室分の保証を実行しないなど数々の問題が指摘された。そして、こうした問題と思われる事例は本紙既報の旧マンハッタンインベストメント、旧プライムエージェントなど多い上、スマートデイズに加えこの2社も、融資銀行はいずれも「スルガ銀行」(8358。東証1部。静岡県沼津市)であることから、同行もサブリース業者側の問題に気づきながらも、融資実績を上げるために黙認しているのでないかとの指摘も出ている。
 そんななか、スルガ銀行の株価は下落する事態になっている(上写真のチャート)。
 また、スマートデイズは昨年10月まで「スマートライフ」、さらに13年9月までは「東京シェアハウス」(同社設立は12年8月)といっていたが、本紙既報のように、同社設立時のオーナーが、その後も背後で関わっていた可能性があり、その点も明らかにされすべきだろう。
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2018.04.04

コンプラ上問題もーー「アルデプロ」が抱え続ける東京・銀座は中央通り物件

 収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)は3月29日、「劣後匿名組合契約の締結、連結子会社における信託受益権の譲渡、および子会社の異動に関するお知らせ」というタイトルのIRを出した。
 このタイトルだけ見ると、不動産に門外漢の読者はちんぷんかんぷんだろうから、平易に一言でいえば、東京・銀座の中央通りという超一等地に面した物件を期限までに売却できなかったので、資金元を替えたという内容だ。
 アルデプロなどが出資する特別目的会社(SPC)が、同地(約76坪。冒頭)を取得したのは16年9月30日のことだった。その際は「ソワレ・ド・松川ビル」(地上10階地下1階)ごとだったが、同ビルは40年以上前に建てられており、購入時、すでにビルは閉鎖されておりほどなく解体。場所は新橋駅寄りの銀座8丁目とはいえ、そこはわが国を代表する銀座の中央通りという超一等地故、数カ月もすれば買い手がつき、大きな転売益を得られると目論んでいたようだ。
 推定ながら買収価格は約120億円。単純計算すると土地1坪当たり実に1億6000万円近くにもなる。
 ところが、後述するように、当初の思惑と違って1年半経たいま現在も売れないものだから、その間のコストが増大。そうなると、売値を高くせざるを得ないからますます売れにくくなる。
 また、コンプライアンス上、問題があることも売れない大きな理由と思われる。
 土地登記簿(横写真)を見ると、アルデプロなどのSPCの前の持ち主は「楽珠美」(東京都渋谷区)で、所有権変更まで70億円の根抵当権が設定されていた。この楽珠美、08年10月に社名変更されるまで「酒々井(しすい)開発」(東京都千代田区)といっていた。
 この酒々井開発の名前が全国紙の社会面に登場したのは05年5月から7月にかけてだった。
 東京ディズニーランドなどを運営する「オリエンタルランド」(4661。東証1部。千葉県浦安市)が、清掃業務の委託を通じて、結果的に巨額の利益を右翼団体幹部の関連会社グループにもたらしていることが発覚してのことだった。
 広域暴力団・松葉会の元最高顧問で、右翼団体の連合組織の名誉議長を務めた人物の親族らが経営しており、その会社は「中央興発」といい、本紙も当時、報じている。
 そして、その親族のグループ会社のなかに80年代、千葉県内でゴルフ場・宅地開発をやっていた会社もあり、同社も実名公表されていたが、それが酒々井開発だった。
 ところで、前述の「当初の思惑と違って1年半経たいま現在も売れないものだから、その間のコストが増大。そうなると、売値は高くせざるを得ないからますます売れなくなる」とはどういうことか。
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2018.01.11

あの「ホテル プリンセスガーデン」(目黒)の土地が売却された事情

 旧聞に属するが、昨年10月30日、東京はJR「目黒駅」から徒歩5分ほどの一等地にある「ホテル プリンセスガーデン」の土地が売却された件が事情通の間で話題になっている。
 このホテルの社長である片岡都美氏は、本紙でも既報のようにペルーのフジモリ元大統領と結婚した(ほどなく離婚)かと思えば、外務省キャリアや自衛隊幹部、石川達紘元名古屋高検検事長、さらには山崎拓元自民党副総裁、先の衆議院選挙で引退した亀井静香元自民党政調会長など官・政界にもかなり食い込んでいる御仁だからだ。
 そうかと思えば、一時このホテルを実質、経営していた上野富吉氏が同ホテルの部屋に血痕を残して失踪。1996年のことで、仕手戦に失敗し、ヤクザ筋から借りていた巨額の借金を返済できなかったためとも見られる。その前92年には、バブル時代に杉山、マルコーと並んでワンルームマンション“御三家”といわれ、同ホテルをそもそも87年に建設し地上権を持っていた「ライベックス」が破たんする(当時は「ホテル三叙苑」名)など、きな臭い話題の舞台にもなっていた。
 そのプリンセスガーデンの土地(約970坪)は、昭和20年代から紡績専門「オーミケンシ」(3111。東証2部。大阪市中央区)の現在も第2位株主(8・5%)である「東洋商事」(オーミケンシと同住所)が所有していたが、今回、不動産会社「東京ソックス」(東京都八王子市)が購入した。
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2017.11.29

あの新橋地上げ(変死事件も)に新展開か!?

 本紙は東京・新橋の地上げを巡る件(その一部土地所有者の高橋礼子さんが変死体で発見される)を徹底追及しているが、近く新展開があるかも知れない。
 警視庁捜査2課は11月8日、ホテルチェーン大手「アパグループ」(東京都港区)の関連会社に、東京・赤坂の土地の売却話を持ちかけ、所有者を装って不正に登記申請したとして、会社役員、宮田康徳容疑者ら9人を偽造有印公文書行使などで逮捕した。アパグループの関連会社は購入代金約12億6000万円を支払っており、当局は詐欺容疑でも追及している(本日、再逮捕の模様)。
 この件は、例の「積水ハウス」が騙された事件からほどなく、また巨額の損害が発生しているから大々的に報じられたので多くの読者はご記憶のことだろう。
 首謀者は前出・宮田容疑者らであり、また9人も一度に逮捕されたことから、大半の報道では「その他」とされ実名報道されなかったが、その逮捕者のなかには本当の所有者の成りすまし役として秋葉紘子容疑者(73)もいた。
 本紙では慎重を期してこれまで報じなかったが、やはりその秋葉容疑者が、新橋地上げでも高橋礼子さんに成りすましていた可能性が高いと思われるので追加報道する。
 これが事実なら、この新橋地上げの件も事件化、高橋さんの不可解な変死の真相も明らかになるかも知れない。(*以下に、注目のパスポート写真を公開)
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2017.11.08

あの京都駅前問題土地の一部、ついに売却。米系ファンドがホテル建設へ(追加情報)

 かつてあの「武富士」が地上げしようとして失敗。実に40年来シコっていた京都駅に程近い問題土地(約3300坪)の一部737坪が米系ファンドに売却され、いよいよホテル建設が始まるという。
 10月28日の第一報の追加分をお伝えする。
 京都市の土地利用の調整に係るまちづくりに関する条例第6条、7条の規程によれば、該当する開発を行う場合、事前に市に届け出し、周辺住民に説明会を開催しなければらない。その説明会は昨11月6日に行われた。
 上に掲げたのは、現地に掲げられたその説明会の概要看板だ。
 それによれば、ホテル事業を行うのは「ウィンチェスター特定目的会社」(東京都千代田区)で、ホテルは地上9階地下1階。施行は「戸田建設」ですでに決まっていることがわかる。
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2017.09.27

自供!? あの新橋地上げ絡み変死事件の犯人に関する情報

 本紙では背後に反社の影が見え隠れし、また女性の変死事件も発生したことからウォッチしている、「NTT都市開発」(3231。東証1部)が依頼、頼まれた「京栄商事」(東京都港区)が地上げをできずトラブルになっている件だが、久々に続報をお伝えする。
 今回お伝えするのは、その地上げ対象地の一部土地を所有していた高橋礼子さんの件だ。
 彼女の所有した地上げ対象地の土地は、彼女の意思とか関係なく、何者かが勝手に第三者に所有権移転した可能性が極めて高い。それが15年4月のことで、その後の16年10月、変死体で見つかった(享年59歳。冒頭写真)。
 本紙が得た情報によれば、この所有権移転も別の女性が成りすまして所有権移転した、いわゆる地面師詐欺だというのだ。
 本紙では、彼女の土地はエンドユーザーのNTT都市開発の所有となるまでのわずか3カ月ほどの間に実に7回も所有者が代わる(上写真謄本を参照)など奇っ怪な様相を呈していることなどから、この間に登場する所有者のいずれかが所有権移転、すなわち電磁的公正証書原本不実記録・同供用容疑に関与していると推測していた。
 だが、今回もたらされた高橋さんに成りすましていたとの情報が正しければ、少なくとも現状、この間の地上げ屋と、この成りすまし女性との間には接点が見られないことから、彼ら地上げ屋が欲しがっていることを事前に掴み、まんまと地上げ屋側に売り抜けた詐欺事件の可能性も出て来た。
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